全景十八年前成都土拍第一战大佬江湖

本号联合岷江音乐95.5推出“岷江新楼市”节目

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成都新楼市文

黎小小季札视觉

燕子木鱼

本文为行业资讯，非广告

十八年前的今天，也就是年8月6日，可以被认为成都楼市的原点。至少，也算“新原点”。

那一天，成都第一次公开土拍。七宗地都在二环之内，悉数拍出。

忽然发现，那时候不要说购房者了，连房企、房企的大佬都还是很……青涩的。

很多职业经理人土拍前一天就亮牌啊，数贵论贱，侃侃而谈。

万科为什么只当了观众？

万达只叫了一次价，万/亩，然后就拱手让出了东二环地块。万/亩啊。15年后，王健林将一个亿叫做“小目标”。

蓝光拿下来第一宗地块后，谁在和蓝光“死抬”毗邻的第二宗地块？

血战之后，业界当时感叹的“不理性”价格究竟是多少？

你知道一位成都房企大佬的“深夜食堂”，菜肴之一是青椒炒鲍鱼吗？

……

回到那一天，答案都有。

▲年，成都街头少见的追尾。当时，汽车数量还远逊于今天。By创趣阁i

前传

元月薪的四川，

和元/㎡的深圳.

“土地是世界上唯一值得你去为之工作、为之战斗、为之牺牲的东西；因为它是唯一永恒的东西。”

上次在房地产有人引用这句《飘》中文字的时候，我笑场了——很明显，玛格丽特·米切尔和中国开发商，鸡同鸭讲。

但这句话之所以被套用，因为对房企来说，土地确实值得为之去战斗。

要做房子这个“面包”，作为“面粉”的土地必不可少。

年之前，北京市90%以上的土地都是通过协议出让的方式拿到。

比如，年，新世界中国与北京市政府直接签协议拿下崇文门外的旧改用地。同一年，李嘉诚与北京市东城区政府谈判拿下王府井核心地段的现东方广场用地。这是港资房企的道路。对其他房企来说，勾兑关系——无论是与手里有地的当地企业合作，还是各种“协议”，都是拿地的现实方式。

中国第一次公开土拍，可以远溯至年12月1日，地点深圳。

一块平方米、紧靠水库的土地，最后以万成交。

当时拍卖现场冠盖云集……国务院外资领导小组副组长、中国人民银行副行长以及全国17个城市的市长，28位香港企业家，若干经济学家，60多个记者。槌声一响，闪光灯闪成一片。这场拍卖，被称为“建国第一拍”。

后来这块地被打造成为东晓花园，年开盘元/㎡。

现在听起来不贵，但我查了一下，年四川全省在职员工平均工资（年薪）是元，约合月薪元。

目前这个房子的价格是这样的：

那场拍卖所用的槌子，由香港测量师协会赠送、专门从英国定制。

现在，这把槌子都还在陈列在国土资源部办公楼的玻璃柜里。

人们也许并没有真正意识到，这把槌子和其仿制品，在接下来的几十年里带来了多少万亿的动能。

一场事先张扬的拿地

成都市国土厅交易大厅，当时还在百花西路一号。

8月6日的早上，有些人在附近早点铺子上随便吃了一点东西，故意等了一下时间，“要晚一点去，但不能太晚”。

这样做的目的，是翻一下签到册，看看究竟有哪些对手。

土拍公告7月11日就通过媒体公开了，但对于公开土拍怎么“玩”，具体对手有哪些，房企都不是很清楚。

报名拍卖的46家企业中，除万科、万达以及北京的一家房地产开发企业外，其余都是本地开发商。

一次“川普”味很浓的拍卖，最后的结果也证实了。

土拍之前，成都万科副总经理郭汉斌很理性，“决不会对任何一宗土地抱志在必得的想法。”

万达显然还没有适应拍卖，当时的四川万达总经理胡章鸿对媒体透露，万达相中的一块地，是本次拍卖的7宗土地中，竞买者最多的一块（注：1.这等于是将万达想要追捧的地块提前曝光了2.似乎还透露了他们掌握了一些报名的情况，而这应该是……保密的）。他分析说，两年前，该地块每亩价值60-70万元，而这次的起拍价已经达到每亩万元（这句更是点明了具体是那一块）……

在四川本地的房企中，接受采访的有仁和实业、置信和华新国际等等。

仁和实业也把自己亮在了明处。副总经理王世亮透露，“我们看上了两宗市中心的商业用地”。

土拍之前，仁和高层还邀请了专业人士进行点拨指导。王世亮还透露，“这次拍卖保密工作做得很好，我们至今不知道对手是强是弱，不过，对自己的实力和经营理念还是很有信心的。”

他对那两块地的预计是，“每亩万以上。”

这个预测的确保守了一点。而且，事后杀出了一个此前没有人先到的对手。

年月6日上午10时，主持人宣布土地拍卖开始。

夏天的这个早上，首次启用的土地拍卖大厅济济一堂，人们甚至没有注意到，这里装下了四百余人。

但大厅里并不热，有些人还穿上了西装。

复盘当年的厮杀之前，我们先看一下这七宗土地的基本位置：

▲年8月6日，成都土拍7宗地相对位置

当天出让的7宗地，均位于现在青羊区、锦江区的成熟地段，随便说点关键词都能让人深刻体会到这7宗地的优良条件，比如浣花溪、锦江边，二环内。

好了，返回现场吧。

1号宗地2号宗地：

蓝光·金色夏威夷

手拿77号牌的王跃宏很沉着，他代表的是蓝光。

杨铿就坐在身边。

年，杨铿创办了成都市西城区兰光汽车零配件厂，也就是蓝光集团前身。

他捕捉到了经济风向。年9月12日，杨铿创办“成都兰光房屋开发公司”。随着商业地产风生水起，蓝光地产顺利起航。

“蓝光大厦”在年正式开工。第二年春天，钱其琛到成都视察，并为“蓝光大厦”题字。这一年，“兰光”正式改名为“蓝光”。

顺便说一句，当年在蓝光大厦的三个持有方中，蓝光和四川省人事厅、锦城置业最终得抽签决定，谁在L型的楼栋拿到什么位置。

蓝光运气很好，抽到了面对春熙路的一面。

事实证明，在成都的第一场土拍中，杨铿不打算依靠运气——而是真金白银。

8月6日10时10分，1号地竞拍开始。

1号和2号商用土地是此次竞拍参与人数最多的两宗土地（分别有22人和18人竞拍），如此多的竞买人争夺一宗土地，当时很罕见。

蓝光凭借此前在成都商业地产开发中取得的辉煌业绩，对心仪的两块土地志在必得；而仁和实业也得益于春天花园已形成的良好口碑，做好了向地产行业继续渗透的准备。

当拍卖师以每次竞价幅度两万元加价时，两者已经展开了较量。

▲蓝光是当天的主角之一。图据成都商报

应价幅度调整到每亩5万元时，应价牌越来越少，直到每亩土地喊到万元时，在场的人都张紧了神经，大家的视线都集中到举36号牌的仁和实业和举77牌的蓝光身上。两者的拉锯战一直将价格逼到每亩万元，蓝光获胜。

第二宗战况更为惨烈。

仁和陈立仁和蓝光杨铿，其实都是实力派，战意横陈。第一宗是纯商业，而紧挨着的第二宗住宅兼商业，如果拿不到第一宗，第二宗的住宅还显然还可以蹭一下第一宗的“人气”。

每亩起拍价为万元的第二宗地块，争夺仍然在蓝光与仁和之间展开。

蓝光在竞拍中曾一度沉默。但是当拍卖师喊到每亩万元时，蓝光终于“返场”。王跃宏举起了应价牌时，场内居然响起了掌声（看热闹的从来不嫌事大）。

▲请注意当时的情况——二号地块战至最酣之时。主持人还浇了“冷水”，提示“市场有风险，要理性冷静对待”……图据成都商报

最后，他们以高出众多竞买人心理价位的每亩万元成交。

“要做什么样的房子？”拍完之后，媒体追问杨铿等人。“还没考虑成熟”，然后蓝光一行人便匆匆离开。

一位公司老总当时说，“竞价不够理智。比如2号宗地，虽然长顺街改造后出了口岸，但按现在每亩万元的拍卖成交价计算，加上其他费用，我们测算过，如果作住房开发，售价至少要达到每平方米元才不会亏本，要做出来风险太大了！”

确实，蓝光以万/亩（总价.75万元）的价格获得该块土地。这一价格也远远高出当时的土地评估价格万/亩和竞拍预期价格--万/亩。

1号宗地折合成交楼面价约.12元/㎡，2号宗地折合成交楼面价约.25元/㎡。

而当时周边的楼盘参考价格，住宅约—0元／㎡，商业临街一层在1—元／㎡，每往上一层折价50%―70%。

▲年8月6日成都土拍12号宗地

后来这两宗地呈现为蓝光金色夏威夷项目，就在青羊区八宝街南侧，新城市广场对面。现在这周边的城市界面及资源醇熟度，已经无需赘述。

3号宗地：朝阳逸景

当天出让的3号宗地，位于锦江区莲花村莲桂东路，净用地面积只有14.89亩，商兼住用地，容积率2.4，起拍价万元/亩（含出让金）。拿下该宗地的是一家老牌本土房企——四川朝阳房地产开发有限公司。

3号宗地当日的参拍房企共有18家，每轮加价5万元/亩，竞买企业18个，总共经过12轮竞价，最终成交价万/亩（总价.2万元，折合楼面价约.元/㎡）。

当时周边的多层住宅销售均价约--元／㎡，电梯房约2--0元／㎡。

四川朝阳力争拿下这宗地的原因也很简单，他们之前就已经在在该地块旁边已开发了一个11万平方米小区（朝阳名宅）。后来他们也将3号宗地呈现为朝阳逸景项目。

▲年8月6日成都土拍3号宗地

而现在来看，朝阳逸景的区位也相当不错。地图显示，其处于锦江区二环内，距离2号线牛市口、牛王庙站直线距离都在1公里左右，与在建的地铁6号线顺江路站直线距离约米。交通通达性不错，尽管四川朝阳拿下这宗地的时候或许也没有想过未来会有地铁穿过这一片区。

东侧紧靠盐道街小学，余米处靠近四川师范大学附中初中部。往南余米，是阿玛尼艺术公寓，余米处为望江名门。

还要说一说的是，拿地房企本身。四川朝阳房地产开发有限公司，是一家成立于年的四川本土房企，曾开发过世纪朝阳、朝阳名宅、朝阳逸景、朝阳时代西锦等多个项目。

该公司于年9月收购成都森宇置业有限公司99.68%股权。但需要注意，这个森宇置业和已经宣告破产的成都森宇实业集团有限公司并非同一家公司。

但目前来说，我们也已经很少看到四川朝阳在成都楼市有活跃的身影闪现。

▲朝阳逸景、朝阳名宅二手房参考均价，截自链家

4号宗地

4号宗地是当日出让地块中，自然环境资源颇佳的一宗，但由于是旅馆用地，参拍企业不多，只有7家。相比其他6宗地，竞争状况温和了很多。最终由本地企业成都金港房屋开发公司以底价万元/亩（总价.2万元，折合楼面价.）获得。

该宗地位于浣花溪历史文化风景区内，紧临杜甫草堂，净用地面积约38.88亩，容积率1.0。

而我们熟知的浣花溪板块，在当时就形成了低密产品的集结趋势，包括我们熟知的草堂之春等项目，周边住宅均价约在0——00元／㎡区间。

虽然这宗地是一宗旅馆用地，但由于地处浣花溪内，靠近杜甫草堂，成都金港房屋开发公司拿下它的理由也合乎市场逻辑。

而成都金港房屋开发公司，归属元亨集团。该公司实际上在成都还有一个更加具有代表性的项目，一品天下。

这些都是巫文俊的产业。

房地产和旅馆业几乎是24H工作，巫文俊身先士卒，早年也经常熬夜。一次深夜让厨师做点夜宵，对方问想吃什么。

青椒炒鲍鱼，他说。

这，大概也是四川商人和光同尘，化外来一切事物于无形的体现。

5号宗地：

四川省核工业地质调查院

5号宗地的竞得人并非一家真正意义上的房企。

和现在商用地块通常采用挂牌方式出让不同，这宗位于锦江区莲桂东路、二环路口，净用地面积仅3.76亩的商用地，也是通过公开拍卖出让，容积率1.6，起拍价为万/亩。

虽然是当天出让宗地中面积最小的一块，但因为紧靠二环路，交通状况不错，当天参与竞拍的企业有18家。每轮加价5万元/亩，经过13轮竞拍，最终被四川省核工业地质调查院以万/亩（总价.6万元，约合楼面价元/㎡）获得。

▲年8月6日成都土拍5号宗地

当时周边住宅均价在-0元/㎡区间。

而目前，就在这宗地隔二环路的对面，就是吉宝凌云峰阁、绿地锦天府。而且这宗地与同日出让的3号宗地相距只有余米（百度地图测量，直线距离）。

现在周边的二手房均价，也可以直观的感受下。

▲年8月6日出让的5号宗地周边二手房小区均价，截自链家

6号宗地：在水一方

6号宗地位于锦江区东城拐下街（临近红星路），净用地面积约4.46亩，容积率4.5，商兼住用地，起拍价万/亩。

从区位条件上来说，这宗地的环境资源也正好与其后来呈现项目的案名吻合：在水一方。虽然面积袖珍，但北侧紧靠锦江、府南河活水公园，靠近红星桥，即使在当时也是房企竞相争夺的“香饽饽”。

▲年8月6日成都土拍6号宗地

当天该宗地起拍价万/亩，每轮加价5万元/亩，竞买企业15个，总共经过了23轮竞价，最终由成都全兴房地产开发有限公司以万/亩的单价（总价6万，折合楼面价.元/㎡）竞得。

当时周边住宅均价约0--元/㎡，现在在水一方的二手房售价约00元/㎡

▲截自链家

而开发在在水一方的成都全兴房地产开发有限公司，背后是一家酒企的身影——水井坊。这家曾经跨界地产的酒企，现在已经几乎退出了成都地产圈。其开发过的项目，除在水一方之外，还包括全兴·蓉上坊，以及多次转手的原“成都中航城”项目地块（现该项目剩余地块被蓝光收购，即蓝光长岛城项目）。

7号宗地：锦江·东湖花园

7号宗地，净用地面积约79.49亩，是当天出让地块中面积最大的地块。其南侧临近二环路和东湖公园，西侧靠近锦江，加上1.6的容积率，如果放到现在已经算是不折不扣的主城低密住区了。

但当时这宗地起拍价也仅有万/亩。

万科、万达都看上了位于府南河下游河心村亩的7号土地。而万达河滨印象具有紧邻该地块的优势，因此，对这宗土地进行了周密详细的测算。但同时也对这宗土地的最高竞买价作了明确的思想准备。

而成都万科只是从了解和观察土地拍卖市场的角度来对待这次土地拍卖。在7号土地的整个拍卖过程中，万科公司一次也没有应价，而四川万达也只是在万元标价时举了一次应价牌。

▲年8月6日成都土拍7号宗地

其上临万达河滨印象，右接国信滨河雅居地块，也吸引了四川万达和干道房产的角逐。但在竞拍到在万/亩的价位时，万达退出竞争，成都中房聚友实业有限公司这时加入，以万/亩（总价.2万元，折合楼面价.48元/㎡）获得该块土地。

再来看下当时周边的楼盘参考价：多层住宅--元／㎡、电梯住宅2--0元／㎡、低密度住宅0--元／㎡。

现在这一项目已经呈现为锦江·东湖花园小区，二手房均价00元/㎡。

▲锦江东湖花园二手房小区参考价，截自链家

七宗地块，最后的得主都是本土房企。

▲点击查看大图（图自成都商报）

最后说一句，年成都市国民经济和社会发展统计公报说，当年商品房卖了.6万平方米，增长16.3%，总货值约.5亿，增长25.3%，其中住宅卖出了.5亿。

当年成都的商品房的均价，是元/㎡。

以下为年8月6日土拍宗地详情

1号宗地

位置:位于青羊区长顺下街、八宝街交叉口位置

总用地面积：.2平方米（7.75亩）

规划建设净用地面积约：.93平方米（3.38亩）

代征地面积约：.27平方米（4.37亩），不作为计算容积率使用

用地使用性质：商业服务用地

用地使用强度：容积率：不大于2.0建筑密度：不大于40%

建筑规划要求：

１、建筑高度：不大于24米

２、建筑间距及后退用地红线距离应符合《成都市规划管理局建筑管理技术规定》的有关要求

交通规划要求：

１、交通出入口方位：（机动车）南侧１６米规划道路

２、停车数量：（机动车）商业用房1辆／2００平方米

绿化环境规划要求：

１、绿地率：不小于１５％，本地块未达城市绿化要求，须按异地平衡方式，差额部分交纳异地绿化费

２、主要绿地位置及面积：结合现状银杏树集中布置

起拍单价：万/亩

成交单价：万/亩

竞得人：蓝光和骏科技实业股份有限公司

2号宗地

位置：该宗地位于青羊区西大街、长顺下街交叉口位置

总用地面积：.25平方米（21.22亩）

规划建设净用地面积约：.47平方米（12.35亩）

代征地面积约：.78平方米（8.86亩），不作为计算容积率使用

用地使用性质：商业服务用地兼容居住用地

用地使用强度：容积率：不大于4.5建筑密度：不大于40%

建筑规划要求：

１、建筑高度：不大于50米

２、建筑间距及后退用地红线距离应符合《成都市规划管理局建筑管理技术规定》的有关要求

交通规划要求：

１、交通出入口方位：（机动车）南侧16米规划道路

２、停车数量：（机动车）商业用房0.3辆／平方米，住宅0.7辆／户

３、临西大街设置港湾式出租车停靠点

绿化环境规划要求：

１、绿地率：不小于20%，本地块未达城市绿化要求，须按异地平衡方式，差额部分交纳异地绿化费

２、主要绿地位置及面积：用地东侧，临长顺街，布置不少于平方米公共开敞空间

起拍单价：万/亩

成交单价：万/亩

竞得人：蓝光和骏科技实业股份有限公司

3号宗地

位置：该宗地位于锦江区莲花村莲桂东路

总用地面积：.85平方米（19.13亩）

规划建设净用地面积约：.11平方米（14.89亩）

代征地面积约：.74平方米（4.24亩），不作为计算容积率使用。

其中代征绿地：1.6平方米（1.92亩）不作为计算绿地率使用

用地使用性质：商业服务用地兼容居住用地

用地使用强度：容积率：不大于2.4建筑密度：不大于28%

建筑规划要求：

１、建筑高度：不大于40米

２、建筑间距及后退用地红线距离应符合《成都市规划管理局建筑管理技术规定》的有关要求

交通规划要求：

１、交通出入口方位：（机动车）南侧12米规划道路

２、停车数量：（机动车）0.7辆／户

绿化环境规划要求：

１、绿地率：不小于25%

２、主要绿地位置及面积：在12米规划道路交叉口位置布置不少于平方米的集中绿地

周边楼盘参考价格：

１、多层居住用房--元／平方米

２、电梯公寓2--0元／平方米

起拍单价：万/亩

成交单价：万/亩

竞得人：四川朝阳房地产开发有限公司

4号宗地

位置：该宗地位于浣花溪历史文化风景区内，紧临杜甫草堂

总用地面积：.77平方米（56.97亩）

规划建设净用地面积约：.31平方米（38.88亩）

代征地面积约：63.46平方米（18.09亩），不作为计算容积率使用。

其中代征绿地：.96平方米（10.90亩），不作为计算绿地率使用

用地使用性质：旅馆业用地

用地使用强度：容积率：不大于1.0建筑密度：不大于30%

建筑规划要求：

１、建筑高度：（１）距用地北侧、南侧用地红线30米范围内：建筑檐口高度不大于12米，坡屋顶的坡度不大于30度，屋脊高度不超过17米（２）其余用地内：建筑檐口高度不大于15米。坡屋顶的坡度不大于30度，屋脊高度不超过20米

２、建筑间距及后退用地红线距离应符合《成都市规划管理局建筑管理技术规定》的有关要求

交通规划要求：

１、交通出入口方位：（机动车）主出入口：西侧16米规划道路，次出入口：南侧16米规划道路

２、停车数量：（机动车）80辆

绿化环境规划要求：

１、绿地率：不小于45%（以高大乔木绿化为主）

２、主要绿地位置及面积：结合方案布置部分集中绿地

起拍单价：万/亩

成交单价：万/亩

竞得人：成都金港房屋开发公司

5号宗地

位置：该宗地位于锦江区莲桂东路、二环路口

总用地面积：.43平方米（12.89亩）

规划建设净用地面积约：.59平方米（3.76亩）

代征地面积约：.84平方米（9.13亩），不作为计算容积率使用。其中代征绿地：.58平方米（3.90亩），不作为计算绿地率使用。

用地使用性质：商业服务用地兼容办公

用地使用强度：容积率：不大于1.6建筑密度：不大于40%

建筑规划要求：

１、建筑高度：不大于20米

２、建筑间距及后退用地红线距离应符合《成都市规划管理局建筑管理技术规定》的有关要求

交通规划要求：

１、交通出入口方位：（机动车）西侧12米规划道路

２、停车数量：（机动车）1辆／平方米

绿化环境规划要求：

１、绿地率：不小于20%，本地块未达城市绿化要求，须按异地平衡方式，差额部分交纳异地绿化费

２、主要绿地位置及面积：结合方案布置部分集中绿地

起拍单价：万/亩

成交单价：万/亩

竞得人：四川省核工业地质调查院

6号宗地

位置：该宗地位于锦江区东城拐下街（临近红星路）

总用地面积：.32平方米（8.65亩）

规划建设净用地面积约：.28平方米（4.46亩）

代征地面积约：2.04平方米（4.22亩），不作为计算容积率使用

用地使用性质：商业服务用地兼容居住用地

用地使用强度：容积率：不大于4.5建筑密度：不大于40%

建筑规划要求：

１、建筑高度：不大于40米

２、建筑间距及后退用地红线距离应符合《成都市规划管理局建筑管理技术规定》的有关要求

交通规划要求：

1、交通出入口方位：（机动车）南侧16米规划道路

2、停车数量：（机动车）30辆

绿化环境规划要求：

１、绿地率：不小于15%，本地块未达城市绿化要求，须按异地平衡方式，差额部分交纳异地绿化费

２、要绿地位置及面积：在用地东侧临40米规划道路结合方案布置公共开放空间

起拍单价：万/亩

成交单价：万/亩

竞得人：四川省撷因物业发展有限责任公司

7号宗地

位置：该宗地位于锦江区府南河下游河心村

总用地面积：56.23平方米（.33亩）

规划建设净用地面积约：.97平方米（79.49亩）

代征地面积约：.66平方米（24.84亩），不作为计算容积率使用。

其中代征绿地：.45平方米（11.36亩），不作为计算绿地率使用。

用地使用性质：居住用地

用地使用强度：容积率：不大于1.6建筑密度：不大于38%

建筑规划要求：

１、建筑高度：（１）距用地南侧用地红线40米范围内：建筑檐口高度不大于40米（２）其余用地内：建筑檐口高度不大于18米

２、建筑间距及后退用地红线距离应符合《成都市规划管理局建筑管理技术规定》的有关要求

交通规划要求：

１、交通出入口方位：（机动车）主出入口：北侧、东侧12米规划道路

２、停车数量：（机动车）每户1辆

绿化环境规划要求：

１、绿地率：不小于30%

２、主要绿地位置及面积：在用地西北角12米规划道路交叉口处布置不小于2平方米的集中块状绿地，临南侧12米规划道路布置不小于2平方米的带状绿地

起拍单价：万/亩

成交单价：万/亩

竞得人：成都中房聚友实业有限公司

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※“天府前湾”指《天府新区万安南片区总体城市设计》中万安南片区位于天府新中心，邻近天府中央商务区。据腾讯地图显示，项目到在建中的地铁6号线青岛路站直线距离约米。

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