正合年报用数据看今年咋买房

年的成都楼市，从年初的热火朝天到直接入冬，购房者和开发商都变躺平模式，而除了“房住不炒”成为多数人的共识，楼市却在暗中积蓄着变革的力量。

今天就以正合的年年报来看看，的数据揭示了什么市场真相，而会对有什么预判。

市场恢复活力

局部甚至供不应求

从去年年底开始，严管的政策都在松绑，阶段性政策底已现，短期调控节奏及力度转宽松银行贷款可以按照实际成交房贷，放款速度也在增加。成都的政策也体现出支持人才/多孩/刚需合理居住需求释放。

在供应上虽然充足，但因为去年第二、三轮土拍拿地的基本都是国企平台，开发速度或影响取证节奏，从而出现个别板块阶段性供不应求。

而新房低价网红盘几乎去化完全，不少预算低的刚需会转移到二手房市场，我们也盘点过了剩余的网红盘《坏消息，年成都只剩这些神盘了……》，最近没有暴富打算的还是尽早把二手房看起来哦。

供应+政策

高端系必然内卷

根据年成交双限地中，整盘均价超3万/㎡土储共计39.1万㎡，主力分布高新站南/大源、锦江三圣乡、天新秦皇寺、成华东客站。

而根据容积率在1.9以下的土储数量来看，预计年一二圈层别墅形态供应量大增，主力集中主城/近郊，分别占比49%，天府新区科学城占比少量2%，别墅量预计激增，销售难度和产品力考验提高。

房地产税引导，“贵精不贵多”

而房地产税的呼声一直不断，而房地产税征收对象为对多套房、大面积改善房屋的产权人，让促使具有“钞能力”的购房者调整房产配置，“贵精不贵多”。

但闲置房产抛售不会在短时间内一蹴而就，而会在较长时间内缓慢释放，对房价上涨形成温和压制。

海量的供应，又有了政策的引导，有钱人也不会那么任性随意买买买了，会对高端产品的要求变苛刻，坐等“王者”互卷，各方面都优秀的改善产品才会更有市场。

优质区域地段价值更显

主城核心yyds

近几年市场快速外拓，下行预期增强后，核心区资产抗跌性凸显，客户购房对区域因素尤为看中区域和地段的价值。

从去年数据看需求外溢效应削弱，愿意牺牲房屋品质换区域坚守的受访者占比提升；在下半年去化率超80%的项目聚焦核心主城及近郊头部板块。

1、房地产投资属性减弱：资产保值途径中，购房占比明显缩减至44%，银行存款、中低风险理财产品占比增加20个点。

2、房价上涨预期减弱：看涨预期逐年降低，目前占比59%，下降预期加大。

3、购房不迫切：84%不着急，其中32%觉得可能有大折扣，其余在年内购房即可。

目前市场马太效应明显，在经历市场毒打明显看到核心地段更不容易跨丝，保值抗跌性能优秀，买房原则地段为王，有资金的去核心地段淘，稍差一些的就去次级板块淘。

购房者不着急了，就换开发商着急了，现在给优惠送福利的项目不要太多，市场已经属于买方市场，只要不是有特别着急居住求学的，都该耐下心来选好适合自己的房子。

二季度市场将回温

没有白菜价

双限是控价，非降价

双限地约束下，中心城区整体房价持稳，但也并非购房者以为的跳楼大甩卖，从数据也能看到有些区域价格还是微涨的趋势，像二仙桥、东客站以及成飞等热门区域上浮2k-3k，并不火爆的龙潭寺也偷偷涨了2k，加上面积段走高总价并不便宜。

预计全年量价持稳，二季度左右走量速度或企稳恢复。

政策宽松导向明确且发力前置，城市刚性需求强支撑，年四季度信贷恢复叠加年新额度到位，需求释放阻力减弱，预计年二季度左右随着宽松政策逐步起效、房企为一批次集中拿地筹资而发力销售，成都市场或将先于全国大趋势企稳恢复。

机会：中心城区核心地段、无货/低存、无明显降价

主城5+2：成华二仙桥/塔子山、锦江川师、高新大源、金牛花牌坊、青羊外光华

天府新区：锦江生态带、秦皇寺、麓湖、万安南

二三圈层：龙泉驿十陵/东安、郫都犀浦、双流华府+怡心湖、简阳东部新区、新津城区/岷江新城

以上区域价格坚挺，同时去化速度快，市场认可度高。

而像驷马桥、天回存量都很高，去化周期都突破周，有着不小的站岗风险。

对于二圈层的在温江光华、新都大丰龙泉驿柏合、双流东升、郫都红光都出现了价格向下，有购房需求的，可以有降价的预期。

对于三圈层，吹东风的简阳东部新区和新津风头最劲，各项规划的落地还挺不错。

总的来说，想要且有能力在主城、近郊置业的购房客户，要早作打算，市场冷静了但优质资产依然会抢手，机会不等人，要选好板块，在好的板块里面挑房子；而预算低的刚需不要舍不得刚需房票，有合适的二手该上就上。